UYGULAMALI KAMULAÞTIRMA TEKNÝÐÝ
HKMO-YUNUS AKAY-YUSUF ÇÝÇEK
2005
ÖNSÖZBu kitap, kamulaþtýrma konusunda, uygulayýcýlara aðýrlýklý olarak teknik yönde olmak üzere pratik bilgiler vermek amacýyla hazýrlanmýþtýr.
2942 sayýlý Kamulaþtýrma Kanununda, 4650 sayýlý Kanunla önemli deðiþikliklerin yapýlmýþ olmasý ve bazý bakýmlardan uygulamanýn yargý kararlarýyla desteklenerek yeni yeni oturmaya baþlamasý nedeniyle, zaman zaman görüþ ve yorumlarla da katký verilmeye çalýþýlmýþ, yer yer de ayrýntýya girilmiþtir.
Yapýlacak kamulaþtýrmanýn özelliði ve alan olarak büyüklüðü ne olursa olsun, genelde ayný mevzuat uygulandýðýndan, uygulamada birlik ve beraberliðin olmasý ve belli standartlarýn oluþmasý ve oluþturulmasý, günümüz teknolojilerinin kullanýmý açýsýndan büyük önem taþýmaktadýr. Bu kitapta, belki tam olmasa da düþünce ve uygulama temelinde pratiðe yönelik bunun esaslarýnýn kurulmasý da hedeflenmiþtir. Ancak yine de birtakým eksikliklerin olmasý doðaldýr.
Kitabýn hazýrlanmasýna, Türkiye‘yi Kuzeyden Güneye kat eden yaklaþýk 1070 Km uzunluðundaki uluslararasý Bakü-Tiflis-Ceyhan Ham Petrol Boru Hattý Projesindeki kamulaþtýrma çalýþmalarý sýrasýnda karþýlaþýlan sorunlar ve ortaya konan çözümler ve çözüm önerileri büyük ölçüde yardýmcý olmuþtur.
Bu arada ilgili kurumlardaki çeþitli altyapý yetersizliklerinden kaynaklanan sorunlarýn kamulaþtýrma çalýþmalarýna etkisinin büyük olduðunu ve pek çok sorunun da kaynaðýný teþkil ettiðini belirtmek isteriz.
Esas iþimizin yaný sýra, fýrsat buldukça hazýrlamaya çalýþtýðýmýz bu kitabýn, tüm uygulayýcýlara yararlý olacaðýný düþünüyoruz. Bu çalýþmalarýmýz sýrsýnda bizlere desteðini esirgemeyen baþta Atanmýþ Devlet Kuruluþu Baþkaný ve BOTAÞ Arazi Etüt ve Kamulaþtýrma Dairesi Baþkaný Sn. Zeki YÜREKLÝ‘ye, görüþ ve katkýlarýyla yardýmcý olan Baþkan Yardýmcýlarý Y.Müh. H. Ýbrahim Öztürk, Müh.Yaþar Çetintaþ ve Av. Arif Eren‘e, Þube Müdürü Av. Salih Suay ORGUNER ile diðer görevlilere þükranlarýmýzý sunarýz.
Saygýlarýmýzla.
Yunus AKAY Yusuf ÇÝÇEK
SUNUÞBilindiði üzere, Türkiye Cumhuriyeti Anayasasýnýn ilgili maddelerinde; devlet ve kamu tüzel kiþileri, kamu yararýnýn gerektirdiði hallerde, gerçek karþýlýklarýný peþin ödemek þartýyla, özel mülkiyette bulunan taþýnmaz mallarýn tamamýný veya bir kýsmýný, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaþtýrmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkili kýlýnmýþtýr. Bu nedenle, Anayasal güvence altýnda olan mülkiyet hakkýný sýnýrlayýcý tek iþlem olan "Kamulaþtýrma" oldukça önem içermektedir.
Ayrýca, ülkemiz mahkemelerinde kamulaþtýrma konusunda ortaya çýkan dava yoðunluðu bilinmekte olup bu davalar dolayýsýyla yaþanan sýkýntýlar hemen her gün yazýlý ve görsel basýnda veya akademik araþtýrmalarda yer almaktadýr. Avrupa Ýnsan Haklarý Mahkemesi nezdinde bugüne kadar ülkemiz aleyhine açýlan davalarýn büyük çoðunluðunun kamulaþtýrma davalarýndan oluþtuðu ve ülkemizin milyonlarca dolarlýk aðýr tazminat yükü altýna girdiði dikkate alýndýðýnda konunun önemi daha da artmaktadýr.
Her türlü bayýndýrlýk çalýþmalarýnýn mülkiyet ile kaçýnýlmaz iliþkisi bulunmakta ve bu yönde mühendislik uygulamalarýnýn büyük bölümünün ilk ve en temeli olan kamulaþtýrma iþlemlerinin büyük çoðunluðu, tüm dünyada olduðu gibi ülkemizde de Harita ve Kadastro (Jeodezi ve Fotogrametri) Mühendisliðinin çalýþma konularýndan birisini oluþturmaktadýr.
Kamulaþtýrýlacak taþýnmazýn kadastral, numarataj, halihazýr bilgilerinin derlenmesi, kamulaþtýrma planlarýnýn düzenlenmesi ve deðerleme iþlemlerinde mutlak bir görevi bulunan meslektaþlarýmýz, gerek akademik eðitimlerinde gerek iþ yaþamlarýnda bu alanda sürekli uðraþ vermekte olup, kamulaþtýrma yapan idarelerde, kamulaþtýrma bilirkiþiliklerinde ya da yüklenici olarak kamulaþtýrma iþlemlerinde görev almaktadýrlar.
Diðer yandan kamu kurum ve kuruluþlarýnda, diðer mühendislik/meslek disiplinlerinde olduðu gibi Harita ve Kadastro (Jeodezi ve Fotogrametri) Mühendisleri açýsýndan da nitelikli personel istihdamýnýn IMF ve Dünya Bankasý politikalarý doðrultusunda azaltýlmasý, üstelik mevcut personele hizmet öncesi ve hizmet içi eðitim olanaklarýnýn "tasarruf tedbirleri" vurgusuyla sürekli kýsýtlanmasý nedeniyle hem kamudaki meslektaþlarýmýzýn, hem de serbest çalýþan meslektaþlarýmýzýn bu yöndeki bilgi ve becerilerinin meslek içi eðitim çalýþmalarýyla güncel tutulmasý, mesleðimiz açýsýndan ayrýca önem içermektedir. Bu nedenle içerisinde kamulaþtýrma iþlemlerinin de yer aldýðý ve üyelerimizin mesleki ve teknik birikimlerini geliþtirmeye yönelik yapýlacak bir dizi meslek içi eðitim çalýþmalarý ile bu çalýþmalarý destekleyici yayýn çalýþmalarýna Odamýz 39. Dönem Çalýþma Programýnda yer verilmiþtir.
04 Kasým 1983 yýlýnda yürürlüðe giren 2942 sayýlý Kamulaþtýrma Kanunu‘nda 24 Nisan 2001 yýlýnda 4650 sayýlý Kamulaþtýrma Kanunu‘nda Deðiþiklik Yapýlmasý Hakkýnda Kanunla önemli deðiþikliklerin yapýlmýþ olmasý ve yargý organlarýnýn konuya özgü yeni kararlarý, güncel beklentileri karþýlayacaðýný düþündüðümüz böylesi bir çalýþmayý gerekli kýlmýþ olup bu konuya meslek içi eðitim çalýþmalarýmýz içerisinde de yer verilmiþtir.
Üyelerimiz Sayýn Yunus AKAY ile Sayýn Yusuf ÇÝÇEK tarafýndan hazýrlanarak basýmý Odamýzca gerçekleþtirilmiþ olan "Uygulamalý Kamulaþtýrma Tekniði" kitabý, özellikle kamu kurum ve kuruluþlarýndaki uygulayýcýlar ile yüklenici olarak görev yapacak meslektaþlarýmýzýn mevzuata ve tekniðe uygun iþlem gerçekleþtirmelerine destek olacak bir kýlavuz niteliðinde olacaktýr.
Bu nedenle böylesi bir alanda yaptýklarý özverili çalýþmalar ile ortaya koyduklarý yoðun emeklerinden ötürü üyelerimiz Sayýn Yunus AKAY ile Sayýn Yusuf ÇÝÇEK‘e teþekkür eder, bu çalýþmanýn tüm meslektaþlarýmýza yararlý olmasýný dileriz.
Saygýlarýmýzla.
TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasý 39. Dönem Yönetim Kurulu
_________________________________
ÝÇÝNDEKÝLER1KAMULAÞTIRMANIN AMACI, TANIMI, YASAL DAYANAK VE ÝLKELERÝ 6
1.1Kamulaþtýrmanýn Amacý 6
1.2Kamulaþtýrmanýn Tanýmý 6
1.3Kamulaþtýrmanýn Yasal Dayanaklarý 7
2KAMULAÞTIRMANIN ÝLKELERÝ 8
3KAMULAÞTIRMAYA YETKÝLÝ ÝDARELER VE ONAY MERCÝLERÝ 10
3.1Kamu Yararý Kararý Veren Yetkili Merciler 10
3.2Kamu Yararý Kararý Onay Mercileri 10
3.2.1Onay gerektiren kamu yararý kararlarý. 11
3.2.2Onay Gerektirmeyen Kamu Yararý Kararlarý 11
3.3Kamu Yararý Karýna ve Onayýna Gerek Olmayan Durumlar 11
3.4Kamu Yönetimi 11
3.4.1Merkezi Yönetim 12
3.4.2Yerel Yönetim 12
3.4.2.1Ýl Özel Yönetimi 12
3.4.2.2Köy Yönetimi 12
3.4.2.3Belediye Yönetimi 13
4KAMULAÞTIRMAYA YAPILAN ÝTÝRAZLAR 14
4.1Ýdari Davalar 14
4.2Adli Davalar 14
5KAMULAÞTIRMA KONUSU OLAN VE OLMAYAN ÞEYLER 15
5.1Kamulaþtýrma Konusu Þeyler 15
5.2Kamulaþtýrma Konusu Olmayan Þeyler 17
6BAÞLANGIÇ VE HAZIRLIK ÇALIÞMALARI 19
6.1Etüt 19
6.2Etüt - Proje Bilgilerinin Temini 21
6.3Kýymet Takdir Komisyonlarý 21
6.4Uzlaþma Komisyonlarý 21
6.5Kamulaþtýrmada Ýþ Akýþý 21
7KAMULAÞTIRMA PLANLARININ YAPIMI, DOSYALARININ HAZIRLANMASI 22
7.1Bilgi ve Belgelerin Temini 22
7.2Yer Kontrol Noktalarý 23
7.3Sayýsallaþtýrma Ýþleri 23
7.3.1Orijinal Ölçü Deðerleri Yardýmýyla Sayýsallaþtýrma 24
7.3.2Tarayýcý (Scanner) Ýle Sayýsallaþtýrma 26
7.4Zilyetlik Tespit Çalýþmalarý 27
7.4.1Bilirkiþilerin Seçimi Ve Yeminlerinin Yaptýrýlmasý 28
7.4.23402 sayýlý Kanunun 16. Maddesine Göre Araþtýrma 29
7.4.3Zilyetlik Tespitine Yarayan Diðer Bilgi Ve Belgelerin Temini 30
7.4.4Ýdari Sýnýrlarýn (Köy-Mahalle) Belirlenmesi 31
7.4.5Davalý Taþýnmazlara Ait Listelerin Temini 31
7.4.6Sýnýrlandýrma Çalýþmalarý 32
7.4.7Tapulu Taþýnmazlarda Yapýlacak Ýþlem 32
7.4.7.1Uygulanabilir Tapu Haritalarý 33
7.4.7.2 Tapu Kapsamýnýn Belirlenmesi ve Haritasýnýn Yapýmý 33
7.4.7.3Tapu Uygulamasý Yapýlan Yerlerde Malik Tespiti 34
7.4.8Tapusuz Taþýnmazlarýn Zilyetlik Yoluyla Tespiti 34
7.4.9Köy Tüzel Kiþiliðinin Zilyetlik Yoluyla Taþýnmaz Edinmesi 36
7.4.10Tespit Ve Tescil Dýþý Yerler Ýle Devletin Hüküm Ve Tasarrufu Altýndaki Yerler 36
7.4.11Tutanaklarýnýn Düzenlenmesi (Zilyetlik/Tapu Uygulama/Tespit) 37
7.5Orman Kanununa Tabi Yerler (Orman Vasýflý Araziler) 38
7.5.1Kadastrosu veya tapulamasý yapýlmamýþ yelerde: 38
7.5.1.1Orman kadastrosu / tahdidi yapýlmýþ ise ; 38
7.5.1.2Orman kadastrosu / tahdidi yapýlmamýþ ise; 39
7.5.1.3Orman kadastro çalýþmalarý devam ediyor ise: 40
7.5.2Kadastrosu veya tapulamasý yapýlmýþ yerlerde: 40
7.5.3Orman ile tapulu özel mülkiyetlerin örtüþmesi 40
7.5.4Kesinleþmiþ orman haritalarýndaki teknik hatalarýn düzeltilmesi 40
7.5.5Orman veya orman içi þahýs yerleriyle ilgili zarar-ziyan ödemesi 40
7.5.6Orman parsel sýnýrlarýnýn ilgili kýsýmlarýnýn çizimi 41
7.5.7Aplikasyon ve yer teslimi 41
7.6Orman Dýþýna Çýkarýlan Yerler (2/B Alanlarý) 41
7.74342 Sayýlý Mera Kanununa Tabi Yerler 42
7.7.1Özel meralar 42
7.7.2Kamusal meralar 42
7.8Maden Kanununa Tabi Alanlar 43
7.93573 Sayýlý Zeytincilik Kanununa Tabi Yerler 44
7.10Kýyý Kanununa Tabi Yerler 45
7.11Halihazýr Harita Ve Sýnýrlandýrma Haritalarýnýn Yapýmý 46
7.12Kamulaþtýrma Planlarýnýn (Haritalarýnýn) Yapýmý 46
7.12.1Münferit Parsellerin Kamulaþtýrma Planlarý 47
7.12.2Geniþ Alan (Çok Parselli) Kamulaþtýrma Planlarý 48
7.12.3Þeritvari Kamulaþtýrma Planlarý 48
7.12.4Kaynak veya Ýrtifak Hakký Kamulaþtýrma Planlarý 49
7.12.5Kamulaþtýrma Planlarýnýn Çizimi 49
7.12.6Yüzölçümü Hesaplarý 49
7.12.7Kadastro Teknik Hatalarý Ve Yapýlacak Ýþlemler 50
7.12.7.1Yüzölçümü Hatalarý 51
7.12.7.2Sýnýrlandýrma, Ölçü Ve Çizim (Tersimat) Hatalarý 51
7.12.7.3Kadastro Görmeyen Tapulu Taþýnmazlarda Yüzölçümü Hatalarý ve Tescil 53
7.12.8Tescil Bildirimleri (Tescil Beyannamesi) 54
7.12.8.1Genel Bilgiler 54
7.12.8.2Tescil Bildirimlerinin Düzenlenmesinde Dikkat Edilecek Hususlar 55
7.13Kayýt Maliki veya Mirasçýlarýnýn Belirlenmesi 56
7.13.1Tapu Kayýt Örneði ve Malikleri Listesinin Tapu Ýdaresince Onayý 57
7.13.2Mirasçý ve Mirasçý Konumunda Olanlarýn Tespiti 57
7.13.3Mülkiyet Listesi (Nihai Malik / Zilyet Listesi) 57
7.14Müþtemilat Tespit Ýþleri 58
7.14.1Müþtemilat Tespiti Ve Tutanaklarýnýn Düzenlenmesi 58
7.14.2Müþtemilat Ölçü Ýþleri 59
7.14.3Müþtemilat Bedel Hesaplarý 59
7.14.4Müþtemilat Tespit Ýþleri Dosyasý 59
7.15Adres Tespit Ýþleri 59
7.15.1Adres Tespiti ve Adresi Belli Olmayanlarýn Adres Araþtýrmasý 60
7.15.2Adres Listelerinin Düzenlenmesi 60
7.15.3Adres Tespit Ýþleri Dosyasý 61
7.16Kamulaþtýrma Dosyalarýnýn Hazýrlanmasý 61
7.16.1Dosyalama Düzeni 61
7.16.1.1Teknik Dosya Ýçerisinde Bulunmasý Gereken Belgeler 61
7.16.1.2Ýdari Dosya Ýçerisinde Bulunmasý Gereken Belgeler 62
7.16.1.3Özel Dosya Ýçerisinde Bulunmasý Gereken Belgeler 62
7.17Kontrol Ýþleri 63
7.17.1Ýdarenin Kontrolü 63
7.17.1.1Kamulaþtýrma Planlarýnýn Kontrolü 63
7.17.1.2Kamulaþtýrma Dosyalarýnýn Kontrolü 64
7.17.1.3Tescil Bildirimlerinin (Beyannamelerinin) Kontrolü 65
7.17.1.4Müþtemilat Tespitlerinin ve Dosyasýnýn Kontrolü 65
7.17.1.5Adres Tespit iþleri ve Dosyasýnýn Kontrolü 65
7.17.2Çoðaltma Ve Ýdarenin Onayý 65
7.17.3Kadastro Müdürlüðünün Kontrolü ve Onayý 65
7.17.4Kamulaþtýrma Planlarýnýn Tescili/Resen Ýfraz ve Tescil (Toplu Tescil) 68
8ARAZÝ EDÝNÝMÝ 70
8.1Kamulaþtýrma Kararý 70
8.2Tapu Kaydýna Ýdari Þerhin Konulmasý 70
8.3Deðer Tespitlerinin Yapýlmasý (Kýymet Takdiri) 71
8.3.1Deðer Tespitine Yarayacak Emsal Verilerin Toplanmasý 72
8.3.2Deðer Tespit Yöntemleri 72
8.3.2.1Piyasa Deðeri Ölçütü 73
8.3.2.2Gelir Kapitalizasyonu Ölçütü 75
8.3.2.3Masraf-Maliyet Ölçütü 77
8.3.2.4Tamamlayýcý Deðer Ölçütü 78
8.3.3Ýrtifak Kamulaþtýrmasýnda Deðer Tespiti 79
8.3.4Hazine Taþýnmazlarýnýn Deðer Tespitleri 83
8.3.5Kýymet Takdiri Komisyon Kararlarý 83
8.4Takdir Edilen Bedellerin Gizliliði 83
8.5Satýn Alma (Rýzai Kamulaþtýrma) 83
8.5.1Uzlaþma Görüþmeleri 84
8.5.2Tapuda Ferað Ýþlemi Ve Bedellerin Ödenmesi 84
8.5.3Kamu Kurum Ve Kuruluþlarýnýn Tapuda Temsili 85
8.5.4Devletin Temsili 85
8.6Dava Yoluyla Tescil (Hükmen Kamulaþtýrma) 86
8.6.1Mahkeme Bilirkiþilerinin Seçilmesi 86
8.6.2Tapulu Taþýnmazlarýn Hükmen Kamulaþtýrýlmasý 87
8.6.3Tapusuz (Zilyetlik) Taþýnmazlarýn Kamulaþtýrýlmasý 90
8.6.4Ayný (Mülkiyeti) Ýhtilaflý Taþýnmazlarýn Kamulaþtýrýlmasý 92
8.6.5Hak Sahibi Belirsiz Taþýnmazlarýn Kamulaþtýrýlmasý 93
8.6.6Kamulaþtýrma Bedellerinin Nemalandýrýlmasý 93
8.6.7Kesin Kamulaþtýrma (31/b) Þerhi 94
8.6.8Kamulaþtýrma Ýlamlarýnýn Tescili 94
8.7Ýdareler Arasýnda Taþýnmaz Devri (Md.30) 95
8.8Kamulaþtýrma Planlarýnýn Aplikasyonu ve Yer Teslimi 96
8.9Yerindelik (As-Built) Ölçüleri 97
8.10Taþýnmazýn Boþaltýlmasý ve Ýdareye Teslimi, Zarar-Ziyan Ödemeleri 97
8.10.1Taþýnmazýn Boþaltýlmasý Ve Ýdareye Teslimi, 97
8.10.2Ekili Arazilerin Boþaltýlmasý Ve Zarar-Ziyan Ödemeleri 98
9ÖZEL DURUMLAR ve BAZI KANUNLARIN KAMULAÞTIRMAYA ETKÝSÝ 100
9.1Pay Kamulaþtýrmasý ve Kýsmi (Kýsmen) Kamulaþtýrma 100
9.1.1Kamulaþtýrmadan Artan Kýsýmlarýn Kamulaþtýrýlmasý 102
9.1.2Mücavir Parseller 102
9.1.3Koridor Ýç Kenarýndaki Küçük Parçalar 102
9.2Acele El Koyma 103
9.3Trampa Yolu ile Kamulaþtýrma 103
9.4Takyitli Taþýnmazlarýn Kamulaþtýrýlmasý 104
9.5Üzerinde Ýpotek, Haciz, Ýhtiyati Tedbir vb Takyitler Bulunan Taþýnmazlar 104
9.6Vakýf Þerhli Taþýnmazlarýn Kamulaþtýrýlmasý ve Tescil 104
9.7Ýþtirak (Elbirliði) Halindeki Taþýnmazlarýn Kamulaþtýrýlmasý 105
9.8Kamulaþtýrmada, 3194 sayýlý Kanunun 15 ve 16. maddelerinin uygulanmayacaðý 105
9.9Kamulaþtýrmadan Vazgeçme ve Geri Alma 106
9.9.1Ýdarenin Tek Taraflý Vazgeçmesi 106
9.9.2Taraflarýn Anlaþmasýyla Vazgeçme Ve Devir 107
9.9.3Mal Sahibinin Geri Alma Hakký 107
9.9.4Kamulaþtýrmadan Geri Dönüþlerde Tevhit (Birleþtirme) 107
9.10Kamulaþtýrma Bedelinden Düþülecek Hasar 108
9.11Ýrtifak Hakký Kamulaþtýrmasý 108
9.11.1Ýrtifak Hakký Kurulmasý Ve Tapuya Tescili 108
9.11.2Baðýmsýz ve Sürekli Nitelikli Üst Hakký, Kurulmasý ve Tescili 110
9.11.3Ýrtifak Haklarýnýn Kesiþmesi Durumu 112
9.12Enerji Piyasasý Mevzuatýna Göre Kamulaþtýrma ve Tescil 113
9.12.14646 sayýlý Doðal Gaz Piyasasý Kanununa Göre Kamulaþtýrma ve Tescil 113
9.12.24628 sayýlý Elektrik Piyasasý Kanununa Göre Kamulaþtýrma ve Tescil 114
9.12.35015 sayýlý Petrol Piyasasý Kanununa Göre Kamulaþtýrma ve Tescil 114
9.136326 sayýlý Petrol Kanununa Göre Kamulaþtýrma ve Tescil 116
9.14Ýmar Planýnda Kamuya Tahsisli Yerlerde Kamulaþtýrma 117
9.15Bedelsiz Kullanma Yetkisi 119
9.16Fiili Tahsis 119
9.17Uluslararasý Standartlar 119
10KAMULAÞTIRMADA OTOMASYON ve ARÞÝV ÝÞLERÝ 123
10.1Otomasyon 123
10.1.1Bilgisayar Destekli Çizim ve Haritalama 123
10.1.2Veri Tabaný Uygulamalarý 123
10.1.3Coðrafi Bilgi Sistemi (CBS) 124
10.2Arþiv Ýþleri 124
10.2.1Kamulaþtýrma Belgelerinin Arþivi 124
10.2.2Yerindelik (As-Built) Ölçülerinin Arþivi 124
11KAMULAÞTIRMADA HARÇ VE MASRAFLAR 125
12ÖRNEKLER 126
13EKLER 190
